Ce se schimbă concret în Codul urbanismului
Codul urbanismului a intrat în vigoare la 25 august și deja primește modificări menite să clarifice prevederi contestate. Proiectul de modificare introduce norme explicite pentru terenuri fără reglementări urbanistice, intervenții la monumente istorice, calculul procentului de ocupare a terenului și sancționarea construcțiilor neautorizate. Aceste ajustări vizează reducerea interpretărilor divergente între autorități și proprietari. Modificările se aplică direct la dosarele de autorizare aflate în curs sau la viitoarele cereri depuse după publicarea noilor norme.
Ce trebuie să știi
• Sancțiunile pentru construcții neautorizate se stabilesc conform legii în vigoare la data constatării faptei. • Terenurile fără planuri urbanistice primesc reguli distincte de autorizare. • Lucrările la clădiri monument istoric necesită avize suplimentare chiar și pentru intervenții minore. • Calculul procentului de ocupare a terenului (POT) se modifică prin includerea unor suprafețe anterior exceptate. • Autorizațiile emise înainte de 25 august rămân valabile, dar modificările ulterioare trebuie notificate. • Contestațiile la amenzi se judecă pe baza textului inițial al Codului, nu pe baza viitoarelor corecturi.
Cum se obține autorizația
Proprietarii de terenuri fără plan urbanistic general sau zonal pot solicita autorizație de construire doar pentru construcții cu destinație temporară sau pentru extinderi limitate. Cererea trebuie însoțită de un studiu de impact urbanistic realizat de un arhitect atestat. În practică, cumpărătorii care achiziționează astfel de terenuri trebuie să verifice la primărie dacă există o hotărâre de consiliu local care să permită autorizarea. Absența acesteia blochează orice demers de construire timp de 12-18 luni.
Sancționarea construcțiilor neautorizate
Ameninile se calculează în funcție de legea aplicabilă la momentul constatării, nu la data începerii lucrărilor. Această prevedere permite aplicarea amenzilor majorate introduse de noul Cod chiar și pentru construcții începute anterior. Vânzătorii de imobile cu construcții ilegale riscă rezilierea contractului dacă cumpărătorul descoperă lipsa autorizației după tranzacție. Notarul public solicită acum extras de carte funciară cu mențiuni privind autorizațiile.
Ce avize sunt necesare
Orice lucrare, inclusiv reparații la fațadă sau înlocuirea ferestrelor, necesită aviz prealabil de la Direcția de Cultură. Documentația tehnică trebuie să includă relevee detaliate și propuneri de materiale compatibile cu cele originale. Proprietarii care ignoră această etapă primesc amenzi între 50.000 și 100.000 lei și obligația de refacere a lucrărilor. Chiriașii care execută modificări fără acordul proprietarului răspund solidar cu acesta.
Calculul procentului de ocupare a terenului
Noua metodă de calcul include suprafețele balcoanelor închise și ale garajelor subterane în suprafața construită la sol. Această schimbare reduce POT-ul disponibil pentru construcții noi pe parcelele cu suprafață mică. Dezvoltatorii care au depus proiecte înainte de 25 august pot solicita recalcularea POT-ului conform vechilor reguli dacă autorizația nu a fost încă emisă. Tabelul de mai jos arată diferențele de calcul. Element inclusReguli vechiReguli noi Balcoane închiseNuDa Garaje subteraneNuDa Terasă la solDaDa
Checklist practic pentru cumpărători
• Verifică la primărie existența planului urbanistic pentru terenul vizat. • Solicită extras de carte funciară cu istoricul autorizațiilor. • Dacă imobilul este monument, cere avizul de la Direcția de Cultură. • Compară suprafața construită declarată cu măsurătorile reale. • Consultă un avocat specializat în urbanism înainte de semnarea antecontractului. • Depune cererea de autorizare doar după confirmarea regimului juridic actualizat.
Ce se întâmplă cu autorizațiile emise înainte de 25 august?
Autorizațiile rămân valabile pe durata menționată, dar orice modificare sau prelungire se face conform noilor norme.
Pot construi pe un teren fără plan urbanistic?
Doar în condiții restrictive și cu studiu de impact aprobat de consiliul local.
Cum se calculează amenda pentru construcție ilegală?
Amenzile se stabilesc conform legii în vigoare la data constatării, nu la data începerii lucrărilor.
Trebuie să refac calculele POT pentru un proiect depus recent?
Da, dacă autorizația nu a fost emisă, proiectul se recalculează după noile reguli de includere a suprafețelor. Smart Imobiliare Sibiu vă poate asista cu verificarea regimului urbanistic al imobilelor din portofoliu. Contactați-ne pentru o analiză detaliată a dosarului. Profit.ro
Ai o întrebare despre o proprietate?
Discută cu echipa
